Edificios plurifamiliares de viviendas.

El concepto

Qué es un edificio plurifamiliar

Un edificio plurifamiliar es aquel que alberga dos o más viviendas independientes que comparten elementos comunes: el acceso desde la vía pública, el zaguán, la escalera y el ascensor, la estructura, la cubierta, las fachadas y, con frecuencia, parte de las instalaciones. Frente a él, la vivienda unifamiliar ocupa su parcela en solitario y no comparte nada con nadie.

Esa diferencia, que parece administrativa, lo condiciona todo en el proyecto. De ella se derivan cuatro consecuencias que un promotor conviene que tenga claras desde el primer día.

Elementos comunes y propiedad horizontal

El edificio queda sujeto al régimen de propiedad horizontal, con una división entre lo privativo y lo común que hay que definir en proyecto: cuotas de participación, trasteros vinculados, plazas de garaje, zonas comunes y sus superficies. Lo que se dibuja determina después cómo se escritura y cómo se administra la comunidad durante décadas.

Evacuación y sectorización

Cada vivienda constituye una unidad de uso independiente, lo que obliga a resolver los recorridos de evacuación, la sectorización frente al incendio y la protección de la escalera en función de la altura del edificio. En una unifamiliar este asunto apenas existe; en vivienda colectiva ordena la planta.

Accesibilidad

Debe existir un itinerario accesible que conecte la vía pública con el interior de cada vivienda, lo que introduce el ascensor, las dimensiones del zaguán y los rellanos, y la reserva de plazas de aparcamiento accesibles. Es la exigencia que más condiciona la geometría del núcleo de comunicaciones.

Instalaciones compartidas

Acometidas, contadores centralizados, saneamiento, ventilación, telecomunicaciones, agua caliente sanitaria y, cada vez más, preinstalación de recarga para vehículo eléctrico en el garaje. Decidir qué se centraliza y qué se individualiza tiene consecuencias directas sobre el coste de ejecución y sobre el gasto futuro de cada propietario.

Cómo trabajo

Tu casa, tu promoción, tu inversión

Tu casa, tu promoción, tu inversión. Mi manera de trabajar es en completa complicidad con el cliente, se trate de una reforma o ampliación de vivienda, de una obra nueva unifamiliar, de un edificio plurifamiliar o de un edificio público para un ayuntamiento.

El cliente, su idea, sus recursos económicos y su satisfacción. Ese es el objetivo, y en una promoción de vivienda colectiva lo es de forma especialmente exigente, porque a la idea inicial se suman la viabilidad económica y el destino final de cada vivienda.

Adaptación, flexibilidad y versatilidad, y al mismo tiempo aportar técnica, conocimiento, experiencia y el saber hacer de años dedicados a la arquitectura. Esa combinación es lo que permite que una promoción responda a lo que su promotor buscaba sin renunciar a lo que la construcción y la norma exigen.

El proyecto

Del solar a la licencia, y de la licencia a la obra

Antes de dibujar nada hay que saber qué permite el solar. El estudio de aprovechamiento traduce el planeamiento municipal a números concretos: edificabilidad, ocupación, número de alturas, retranqueos, fondo edificable y plazas de aparcamiento exigibles. De ahí sale cuántas viviendas caben y de qué tamaño, que es la primera pregunta que hace cualquier promotor y de la que depende la viabilidad de la operación.

Anteproyecto y proyecto básico

Con esos límites se define el anteproyecto, donde se fija la tipología, el número de viviendas y su programa. El proyecto básico desarrolla esa solución con el nivel de definición suficiente para solicitar la licencia de obra mayor y justificar el cumplimiento normativo.

Proyecto de ejecución y dirección

El proyecto de ejecución concreta cuanto se necesita para construir: estructura, instalaciones, detalles constructivos, mediciones y presupuesto, pliego de condiciones, estudio de seguridad y salud y gestión de residuos. Después llega la dirección facultativa, donde se resuelven las decisiones que ninguna documentación anticipa del todo.

El proyecto es el resultado de un trabajo en equipo con mi cliente. De sus necesidades, y de la adaptación de esas necesidades a la realidad de la construcción, a las obligaciones urbanísticas del municipio, a la ubicación concreta de la parcela y a la normativa vigente. Todo ello en aras de culminar las construcciones y las obras de principio a fin, dentro del presupuesto y en los plazos establecidos. En una promoción de viviendas esos dos compromisos no son una cortesía: son la condición de la que depende la viabilidad de la operación.

Cuando el encargo procede de una administración, el mismo trabajo se articula además con sus propios procedimientos, como explico en la página de servicio para ayuntamientos.

La normativa

La normativa como hecho social

La adecuación de las construcciones a la normativa puede resultar frustrante para el cliente. Las exigencias normativas requieren una labor de pedagogía, hacer entender que no son caprichos, sino que responden a componentes técnicos, de calidad, de diseño, de ergonomía y de adaptación a la tecnología. La normativa entendida como un hecho social al que respetar y al que adaptarse.

Lo que exige el Código Técnico

En vivienda colectiva hay cuatro documentos básicos que condicionan el proyecto por encima de los demás. El DB-SI ordena la seguridad en caso de incendio, con la sectorización, la resistencia al fuego de la estructura, los recorridos de evacuación y el grado de protección de la escalera según la altura de evacuación del edificio. El DB-SUA impone el itinerario accesible desde la calle hasta cada vivienda, con las condiciones del ascensor y de las plazas reservadas.

El DB-HE regula el comportamiento energético: la limitación del consumo de energía primaria no renovable, las prestaciones de la envolvente térmica y el tratamiento de los puentes térmicos, la contribución renovable para el agua caliente sanitaria y la dotación de infraestructura de recarga para vehículo eléctrico en los aparcamientos.

Y el DB-HR, protección frente al ruido, que en vivienda colectiva es el documento que más reclamaciones evita. Entre viviendas distintas exige un aislamiento a ruido aéreo de al menos cincuenta decibelios ponderados y limita el nivel de ruido de impactos a sesenta y cinco. Son valores que obligan a decidir desde el principio el tipo de tabiquería, el suelo flotante y el encuentro de las particiones con la estructura, y que no se pueden corregir a posteriori sin levantar la obra.

La normativa autonómica

A todo ello se suman las normas de diseño y calidad en edificios de vivienda de la Comunidad Valenciana. Conviene subrayarlo porque no todos los técnicos lo tienen actualizado: el histórico DC-09, aprobado por el Decreto 151/2009, fue derogado por el Decreto 80/2023, de 26 de mayo, del Consell, que aprueba las nuevas normas conocidas como DC-23.

Ese texto fija las superficies útiles mínimas de la vivienda y de cada recinto, las dimensiones y alturas libres, las condiciones de iluminación y ventilación natural, las exigencias de accesibilidad en el interior y las dotaciones obligatorias del edificio. Es la norma que, en la práctica, determina si un programa de viviendas cabe o no cabe en un solar concreto, y por eso se comprueba antes de fijar el número de viviendas de la promoción.