Proyecto tu casa.

Antes de empezar

Lo primero es el solar

Casi todas las decepciones en una vivienda de obra nueva se gestan antes del proyecto, en el solar. Por eso el primer trabajo, y el más barato de todos, es comprobar qué permite construir el terreno. Si estás valorando comprar una parcela, esta comprobación conviene hacerla antes de firmar, no después. Llámame y lo hablamos.

Parámetros urbanísticos

La clasificación y la calificación del suelo según el planeamiento municipal, que es lo que determina si se puede edificar y con qué uso. La edificabilidad, es decir, cuántos metros cuadrados se pueden construir. La ocupación máxima de la parcela, los retranqueos a linderos y a vial, la altura y el número de plantas permitidas, y la parcela mínima exigible.

Junto a ello, las condiciones físicas y de servicio: los accesos rodados, la existencia de acometidas de agua, saneamiento y electricidad o el coste de llevarlas hasta allí, la topografía y la necesidad de movimiento de tierras, y el estudio geotécnico que después condicionará la cimentación.

Las afecciones que no se ven

Protecciones de carreteras, cauces y zonas inundables, vías pecuarias, servidumbres de líneas eléctricas, montes de utilidad pública, entornos de bienes protegidos o riesgo de incendio forestal. Ninguna de ellas figura en el anuncio de venta del terreno.

Si la parcela está en suelo no urbanizable, la evitamos. Merece la pena saberlo desde el primer día.

El proyecto

Empiezo escuchándote

Con el solar comprobado empieza el encargo, y empiezo a escucharte. El programa de necesidades no es una lista de habitaciones: es cuántos sois, cómo vivís, qué horarios tenéis, qué previsión hay a diez años vista y cuánto quieres gastar.

Anteproyecto

Sobre ese programa y sobre los límites del solar se dibuja el anteproyecto, donde se decide lo que de verdad importa: la implantación en la parcela, la orientación de las estancias, la relación entre interior y exterior, y el aprovechamiento del soleamiento y de la ventilación natural, que son las decisiones que más van a condicionar el confort y la factura energética durante los próximos cuarenta años. Corregir aquí cuesta un dibujo; corregirlo en obra cuesta dinero.

Proyecto básico y licencia

El proyecto básico define la solución y justifica el cumplimiento de la normativa urbanística y técnica con el detalle necesario para solicitar la licencia municipal de obra mayor. Es el documento con el que el ayuntamiento autoriza la construcción.

Proyecto de ejecución y dirección de obra

El proyecto de ejecución contiene todo lo necesario para construir: estructura, instalaciones, detalles constructivos, mediciones y presupuesto, pliego de condiciones, estudio de seguridad y salud y estudio de gestión de residuos. Con él se pide oferta a las constructoras en condiciones comparables, que es la única forma de saber si un presupuesto es caro o barato.

Después llega la dirección facultativa, donde se resuelve lo que ningún plano anticipa del todo y donde se controla que lo ejecutado sea lo proyectado. Soy tu arquitecto de principio a fin: hablas conmigo, no con un intermediario.

Plazos y coste

Cuánto cuesta y cuánto tarda

Casi nadie se atreve a plantear esto primero. No hay una cifra universal, porque depende del solar, del tamaño, del nivel de acabados y del momento del mercado, pero sí hay una estructura de coste que conviene conocer para no llevarse sustos.

De qué se compone el coste

El grueso es el presupuesto de ejecución material, es decir, lo que cobra la constructora por levantar la casa. A eso se añaden los honorarios técnicos, que incluyen el proyecto, la dirección de obra y la dirección de ejecución, y el estudio geotécnico y el control de calidad. Después, los costes administrativos: la tasa de licencia y el impuesto sobre construcciones, instalaciones y obras que aplica cada ayuntamiento, más el visado colegial. Y finalmente las acometidas de los suministros y, en su caso, los seguros exigidos por la Ley de Ordenación de la Edificación.

El autopromotor que construye una vivienda unifamiliar para uso propio puede quedar exento del seguro decenal, y le corresponde además un tratamiento del IVA del diez por ciento en lugar del veintiuno.

Los plazos

La redacción del proyecto y la tramitación de la licencia suelen consumir varios meses, con una parte que depende de mí y otra que depende de los plazos del ayuntamiento. La construcción de una vivienda unifamiliar se mueve habitualmente en el entorno de un año, condicionada por la climatología, por el suministro de materiales y por la solvencia de la constructora elegida.

Trabajo en tiempo y forma, cumpliendo los plazos acordados sin que el calendario se lleve por delante la calidad. Prefiero decirte un plazo realista al principio que uno cómodo que luego no se sostenga.

La normativa

Qué exige construir hoy

Una vivienda unifamiliar justifica el cumplimiento del Código Técnico de la Edificación en todos sus documentos básicos, además de la normativa autonómica y de las ordenanzas del municipio.

A ello se suman las normas autonómicas de diseño y calidad en edificios de vivienda, que fijan superficies útiles mínimas, dimensiones, alturas libres y condiciones de iluminación y ventilación natural.

Las exigencias normativas requieren una labor de pedagogía. No son caprichos: responden a componentes técnicos, de calidad, de diseño, de ergonomía y de adaptación a la tecnología. La normativa como un hecho social al que respetar y adaptarse. Explicarla bien forma parte del encargo.